내집마련의 꿈, 정부 지원 '공유형 모기지' 종류, 자격, 장단점 완벽 분석 가이드

 

메타설명 제목이 들어갑니다. 무주택자, 생애최초 주택 구입자를 위한 정부 지원 저금리 대출, **공유형 모기지**! 수익공유형과 손익공유형의 자격 요건, 금리, 대출 한도부터 장단점까지 꼼꼼하게 파헤쳐 내 집 마련의 꿈을 현실로 만드는 방법을 알려드립니다.

 

내 집 마련, 정말 꿈만 같죠? 특히 집값은 계속 오르는데, 대출 금리까지 높아지면서 **'영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)**로 집을 사기도 쉽지 않은 상황이잖아요. 전세로 살기엔 불안하고, 매매는 엄두가 안 나는 것이 현실이고요. 제가 주변 분들께 이런 고민을 정말 많이 들었거든요!

이런 분들을 위해 정부가 특별히 지원하는 저금리 주택담보대출 상품이 바로 **'공유형 모기지'**예요. 집값 변동의 위험과 수익을 주택도시기금과 공유하는 대신, 시중 금리보다 훨씬 낮은 이자로 대출을 받을 수 있는 혁신적인 상품이거든요. 이 글을 통해 공유형 모기지가 무엇인지, **수익공유형**과 **손익공유형**은 어떻게 다른지, 그리고 내가 신청할 수 있는 **자격 요건**과 **장단점**까지 모두 정리해 드릴게요. 끝까지 읽으시면 내 집 마련 전략에 큰 도움이 될 거예요! 😊

 

공유형 모기지, 무엇이 다를까요? 🤔

**공유형 모기지(Shared Equity Mortgage)**는 주택 구입자가 주택도시기금으로부터 저금리로 장기 대출을 받는 대신, **주택 가격 변동에 따른 손익을 함께 나누는** 방식의 대출 상품을 말해요. 일반적인 주택담보대출은 집값이 떨어져도 대출 원금과 이자를 모두 상환해야 하잖아요? 하지만 공유형 모기지는 이 리스크를 기금과 나누는 것이 가장 큰 특징이죠.

이 제도는 특히 주거 안정성을 희망하지만 목돈이 부족한 생애최초 주택구입자나 무주택 실수요자에게 적합하도록 설계되었어요. 독자가 쉽게 이해할 수 있도록 전문 용어인 **'모기지'**는 주택담보대출을 의미한다고 생각하시면 돼요. 대출 금리가 연 **1%대**로 굉장히 저렴하다는 것도 매력 포인트고요.

💡 알아두세요!
공유형 모기지는 주택 매각이나 대출 만기 시점에 **'수익만 공유'**하는 **수익공유형**과 **'수익 및 손실 모두 공유'**하는 **손익공유형** 두 가지 종류가 있어요. 두 상품 모두 낮은 금리를 제공하지만, 집값 변동에 따른 리스크 분담 방식이 다르다는 점을 꼭 기억해야 해요.

 

두 가지 공유형 모기지, 핵심 정보 비교 📊

이제 가장 중요한 두 가지 유형, 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지를 자세히 비교해 볼게요. 이 섹션에서는 주제에 대한 더 구체적인 정보나 데이터를 제공하는 것이 좋습니다.

특히 대출 기간과 상환 방식, 그리고 금리 조건이 다르기 때문에 본인의 상황에 맞는 상품을 신중하게 선택하는 것이 중요해요.

수익공유형 vs 손익공유형 모기지 주요 비교

구분	수익공유형 모기지	손익공유형 모기지	기타 정보
**대출 한도**	주택가격의 최대 70%(2억원 한도)	주택가격의 최대 40%(2억원 한도)	**LTV** (Loan to Value Ratio)를 확인하세요.
**대출 금리**	연 1.8% 고정금리 (현재 기준)	최초 5년 1.3%, 이후 2.3% 고정금리	일반 모기지 대비 **매우 낮은** 금리!
**상환 방식**	20년 원리금균등분할상환	20년 만기일시 상환	손익공유형은 **초기 부담**이 적어요.
**손익 공유**	집값 **상승 시 수익만** 공유 (손실은 제외)	집값 **변동 시 수익과 손실 모두** 공유	**3년 이내** 매각 시 손익 공유 없음.

⚠️ 주의하세요!
**손익공유형 모기지**는 집값 하락 시 손실을 기금과 공유하지만, **수익공유형 모기지**는 수익만 공유하고 손실은 오롯이 차입자가 부담하게 됩니다. 특히 손익공유형은 만기일시 상환 방식이라 만기에 목돈을 마련해야 하는 부담이 있다는 점도 염두에 두셔야 해요.

 

**필수 체크! 공유형 모기지 신청 자격과 조건 👩‍💼👨‍💻**

이런 좋은 조건의 대출은 누구나 받을 수 있는 건 아니겠죠? 공유형 모기지는 주택시장의 안정과 서민 주거 안정을 목적으로 하므로, 소득과 자산, 주택 보유 여부에 대한 까다로운 조건들이 있어요. 신청 전에 내가 자격이 되는지 꼼꼼히 확인하는 것이 제일 중요해요!

📌 알아두세요!
공유형 모기지는 주택도시기금 상품으로, 은행에 따라 취급을 하거나 하지 않을 수 있어요. 또한, **자산심사 부적격자**의 경우 가산금리가 부과되거나 대출이 제한될 수 있으니 순자산 가액 기준(4.88억원 이하)도 반드시 확인해야 합니다.

 

**1. 신청인 및 세대주 요건**

• **세대주 및 무주택:** 대출 신청일 현재 만 19세 이상의 세대주이며, 세대주를 포함한 **전 세대원**이 무주택자여야 해요.
• **단독 세대주:** 만 30세 미만의 단독세대주는 대출 대상에서 제외됩니다. 다만, 만 30세 미만 미혼 세대주는 직계존속과 6개월 이상 부양 관계가 있으면 가능해요.
• **대상:** 생애최초 주택 구입자 또는 5년 이상 무주택세대주여야 합니다.

**2. 소득 및 자산 요건**

• **소득 기준:** 부부 합산 연소득이 **6천만원 이하**여야 합니다. **생애최초 주택구입자**는 **7천만원 이하**까지 가능해요.
• **순자산 가액:** 대출 신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 **4.88억원 이하**여야 합니다.

**3. 대상 주택 요건**

• **주택 가격:** 대출 승인일 현재 담보 주택의 평가액이 **6억원 이하**여야 합니다.
• **면적:** 주거 전용 면적이 **85㎡ 이하**인 공동주택(아파트)이 대상입니다. (단, 수도권 외 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하)
• **지역:** 수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만 이상 중도시의 아파트만 가능해요.

 

 

**실전 예시: 구체적인 사례 제목 📚**

말로만 들으면 복잡하죠? 40대 직장인 **박모모씨**의 사례를 통해 공유형 모기지가 어떻게 적용되는지 구체적으로 살펴볼게요. 독자가 실제 상황에 적용할 수 있도록 구체적인 예시를 제공하세요.

**사례 주인공 박모모씨의 상황**

• **정보 1:** 43세, 결혼 15년차, 5년 이상 무주택 세대주. 부부 합산 연소득 5,800만원. (자격 조건 충족!)
• **정보 2:** 경기도 A시 4억원짜리 전용 84㎡ 아파트 매매 결정. (주택 조건 충족!)

**선택: 수익공유형 모기지**

박모모씨는 주택가격의 최대 70%인 2억원 한도 내에서 대출을 받았습니다. (주택가격 4억원의 50%인 2억원 대출 가정)

대출 금리: 연 1.8% 고정금리 적용

**7년 후 주택 매각 시 최종 결과**

- **주택 가격 상승:** 7년 후 주택가격이 6억원으로 상승했다고 가정 (차익 2억원 발생)

- **수익 공유:** 약정에 따라 기금과 수익을 공유한 후 최종 이익을 얻게 됩니다. (예: 기금과 30% 공유 시, 2억원 x 30% = 6천만원 기금 귀속. 박모모씨는 1억 4천만원 + 저금리 이자 혜택)

이 사례처럼, 공유형 모기지는 주택 가격 상승 시 이익의 일부를 기금과 공유하지만, 낮은 금리 덕분에 이자 부담이 줄어들어 초기 진입 장벽이 낮아지는 효과를 얻을 수 있어요. 박모모씨는 낮은 금리로 7년 동안 안정적으로 거주하면서 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있었던 거죠! 주택 가격이 크게 상승할 것으로 기대한다면 수익 공유가 아까울 수도 있지만, **주거 안정성**을 최우선으로 생각한다면 정말 좋은 선택이 될 수 있습니다.

 

**마무리: 핵심 내용 요약 📝**

지금까지 무주택 실수요자를 위한 공유형 모기지의 모든 것을 알아봤어요. 핵심 내용을 다시 한번 정리해 볼까요?

1. **첫 번째 핵심 포인트.** 공유형 모기지는 주택 가격 변동의 **위험과 수익을 기금과 공유**하는 대신, **연 1%대의 저금리**를 제공하는 정책 대출 상품입니다.
2. **두 번째 핵심 포인트.** **수익공유형**은 이자 상환 부담이 적고 집값 **상승 시 수익만 공유**하며, **손익공유형**은 만기 일시 상환으로 초기 부담이 적고 **손실까지 공유**합니다.
3. **세 번째 핵심 포인트.** 생애최초 주택구입자는 **부부합산 연소득 7천만원 이하**, 5년 이상 무주택자는 **6천만원 이하** 등 소득 및 자산 기준을 충족해야 신청 가능합니다.
4. **네 번째 핵심 포인트.** 대출 대상 주택은 **6억원 이하**, **전용면적 85㎡ 이하**의 아파트 등의 공동주택에 한정됩니다.
5. **다섯 번째 핵심 포인트.** 주택 가격의 등락에 대한 기대와 개인의 상환 능력에 따라 **수익공유형과 손익공유형 중 유리한 상품**을 선택하는 것이 중요합니다.

내 집 마련의 꿈을 이루는 첫걸음, 공유형 모기지가 든든한 디딤돌이 될 수 있을 거예요. 다만, 복잡한 대출 조건과 손익 공유 비율 등은 꼭 전문가와 상의해서 결정해야 한다는 점 잊지 마세요! 궁금한 점은 댓글로 물어봐주세요~ 😊

💡

공유형 모기지 핵심 요약

✨ 첫 번째 핵심: 저금리 정책 대출. 연 1%대 초저금리로 주택 구입 자금 대출이 가능해요.

📊 두 번째 핵심: 두 가지 유형 (수익공유/손익공유). 수익만 공유할지, 손실까지 공유할지 선택해야 합니다.

🧮 세 번째 핵심:

수익공유형 = 저금리(1.8%) + 수익 공유(만기 시)

손익공유형 = 초저금리(1.3%~) + 손익 공유(만기 시)

👩‍💻 네 번째 핵심: 생애최초(7천만원) 또는 5년 무주택자(6천만원). 소득 및 자산 기준(4.88억원 이하) 충족이 필수입니다.

본 자료는 정책에 대한 이해를 돕기 위한 정보이며, 실제 대출 조건은 신청 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

**자주 묻는 질문 ❓**

Q: 공유형 모기지를 신청할 수 있는 주택의 가격 상한선은 얼마인가요?

A: 공유형 모기지 대출 대상 주택은 대출 승인일 현재 **6억원 이하**의 주택이어야 합니다. 이 기준을 초과하는 주택은 대출 취급이 불가능해요.

Q: 수익공유형 모기지의 금리는 고정인가요, 변동인가요?

A: 현재 기준, 수익공유형 모기지의 금리는 연 **1.8%의 고정금리**로 적용됩니다. 따라서 대출 기간 내내 금리가 변동될 걱정 없이 안정적으로 상환 계획을 세울 수 있어요.

Q: 만 30세 미만 단독 세대주도 신청할 수 있나요?

A: 아쉽게도 **만 30세 미만의 단독세대주는 원칙적으로 제외**됩니다. 다만, 만 30세 미만 미혼 세대주라도 직계존속 중 1인 이상과 6개월 이상 부양하며 동일 세대를 구성한 경우라면 신청이 가능해요.

Q: 공유형 모기지와 디딤돌 대출 중 어떤 것이 더 유리한가요?

A: 주택 가격 상승 기대감에 따라 달라집니다. **집값 상승이 예상**되면 수익을 100% 향유할 수 있는 디딤돌 대출이, **집값 하락 위험을 분산**하고 싶다면 공유형 모기지가 유리할 수 있어요. 특히 공유형 모기지가 금리가 더 낮은 경우가 많다는 것도 고려해야 합니다.

Q: 대출을 받은 후 3년 이내에 주택을 매각하면 어떻게 되나요?

A: 대출 실행일로부터 **3년 이내에 주택을 매각(조기 상환)할 경우**에는 기금과 주택 처분 이익(손익)을 공유하지 않습니다. 다만, 3년 이내 조기 상환 시에는 조기상환 수수료가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 해요.